盡管全國城鎮(zhèn)化會(huì)議的召開時(shí)間一再推遲，城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃綱要也仍未揭開面紗，不過城市群作為城鎮(zhèn)化的重要載體這一方向已基本確定。據(jù)了解，未來城鎮(zhèn)化將以建設(shè)世界級城市群為目標(biāo)，全面提升東部三大城市群發(fā)展水平，并培育壯大17個(gè)區(qū)域性城市群。由于多地爭相希望將各自區(qū)域的城市群規(guī)劃納入國家城鎮(zhèn)化的總體規(guī)劃中，17個(gè)區(qū)域性城市群中的2個(gè)可能升級到與東部三大城市群平等地位。

　　隨著17個(gè)區(qū)域性城市群的建設(shè)，相信圍繞城鎮(zhèn)化布局發(fā)展的投資也將成為2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，例如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、軌道交通等方面，都是工程機(jī)械企業(yè)能夠大展拳腳的領(lǐng)域。

　　多中心的城市群發(fā)展 打造五個(gè)一級城市群

　　南昌市發(fā)改委總經(jīng)濟(jì)師柳華也告訴本報(bào)，按照國家新的戰(zhàn)略構(gòu)想，正在布置一些新的增長極，即將出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃里很可能會(huì)重點(diǎn)推出五個(gè)國家一級城市群。除了東部三大城市群外，還有中部的長江中游城市集群和西部地區(qū)的成渝城市群。

　　上述知情人士則稱：“此前的討論意見是在中部和西部各增加一個(gè)，但方案未最終確定，存在一定的變數(shù)�！彼嘎�，未來我國的城市群仍然會(huì)采取“多中心”模式。“從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，多中心的城市群發(fā)展模式比單級發(fā)展更合理�！�

　　此外，由于東、中、西部發(fā)展差異較大，中西部城市只有在多中心的戰(zhàn)略中利用各自優(yōu)勢抱團(tuán)發(fā)展，才能夠獲得與中東部城市群競爭的足夠資本。

　　柳華說，對武漢、長沙、合肥、南昌四個(gè)城市來說，通過抱團(tuán)爭取國家政策，來獲得更加長久的發(fā)展十分關(guān)鍵。中國未來最大發(fā)展的潛力在城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化一定會(huì)搞試點(diǎn)示范區(qū)，目前這四個(gè)城市正在抱團(tuán)爭取成為試點(diǎn)區(qū)，“特別是公共服務(wù)體系這一塊，與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相關(guān)，如果爭取到了，在公共服務(wù)方面就會(huì)比其他地方享有更多的政策�！�

　　不過前述官員表示，雖然目前已有多地“抱團(tuán)”申請成為國家級城市群，但根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)還是存在諸多問題。例如，如何打破現(xiàn)行行政區(qū)劃的框架，如何規(guī)范地方政府的競爭行為，如何協(xié)調(diào)同在一個(gè)城市群的城市間的競爭與合作，如何構(gòu)建多中心區(qū)域治理與空間規(guī)劃的創(chuàng)新體系等。

　　南昌市市長陳俊卿27日在接受本報(bào)專訪時(shí)也表示，長江中游城市群是個(gè)大集群，包括武漢城市圈、長株潭、江西鄱陽湖經(jīng)濟(jì)區(qū)、皖江城市帶四個(gè)小集群，沒有一個(gè)特別強(qiáng)大，因此需要有一個(gè)良好的合作機(jī)制。他呼吁國家要盡快制定該城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，在政策、資金、項(xiàng)目上給予支持。

　　新型城鎮(zhèn)化 不能盲動(dòng)也不能不動(dòng)

　　從李克強(qiáng)總理最早提出“中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的最大潛力是城鎮(zhèn)化”，到今年全國兩會(huì)把城鎮(zhèn)化作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要?jiǎng)恿μ岢�，社�?huì)各界圍繞城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的爭論就一直沒有停止過。

　　有專家擔(dān)心，城鎮(zhèn)化會(huì)演變成激進(jìn)的“造城運(yùn)動(dòng)”，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有人口聚集，最后只剩一座座空城。有專家擔(dān)心，城鎮(zhèn)化會(huì)帶來新一輪投資大躍進(jìn)，造成地方政府債臺(tái)高筑，加劇產(chǎn)能過剩，延緩經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程。有專家擔(dān)心，不科學(xué)、不協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)化發(fā)展，會(huì)加劇環(huán)境污染，造成生態(tài)災(zāi)難。還有專家擔(dān)心，生拉硬拽式的城鎮(zhèn)化，不僅不能協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展，而且會(huì)造成新的貧困人口，造成更大社會(huì)問題。

　　以上的問題都是在城鎮(zhèn)化的過程中很容易發(fā)生的偏差。稍不注意，其中任何一個(gè)問題處理不好，都能帶來災(zāi)難性的后果。問題是，我們能否找到一條完全科學(xué)、合理、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化之路，使得城鎮(zhèn)化過程中沒有房地產(chǎn)的空置，不增加債務(wù)，人與自然和諧相處，人在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中各得其所，并享受公平的待遇和發(fā)展機(jī)會(huì)?這樣的藍(lán)圖是我們竭力追求的目標(biāo)，但誰能找到這樣十全十美的城鎮(zhèn)化方案?發(fā)展必有代價(jià)，城鎮(zhèn)化注定不會(huì)完美。

　　城鎮(zhèn)化是挖掘中國經(jīng)濟(jì)增長的最大潛力，促進(jìn)人與自然、社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化既是巨大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是史無前例的社會(huì)運(yùn)動(dòng)，對中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有無可估量的意義。城鎮(zhèn)化不能盲動(dòng)，但不能不動(dòng)。在實(shí)踐中逐步完善，才是科學(xué)、可取的態(tài)度。

　　多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 打造新型城鎮(zhèn)化

　　新型城鎮(zhèn)化是綜合考慮到我國過往城鎮(zhèn)化中出現(xiàn)的種種問題而提出的，它是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。針對我國大城市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場存在的問題，參考國際成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國自身的具體情況，對新型城鎮(zhèn)化下大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提出以下建議：

　　1、保持產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)均衡發(fā)展

　　首先，新城規(guī)劃不能被過分追求發(fā)展而盲目躍進(jìn)，開發(fā)建設(shè)之初必須以科學(xué)合理的規(guī)劃為基礎(chǔ)。規(guī)劃需具有前瞻性，需結(jié)合大城市具體情況，依托形成所在區(qū)域可被利用的資源，充分考慮新城未來發(fā)展可能遇到的問題和阻礙，并在建設(shè)過程中結(jié)合新城發(fā)展的實(shí)際情況不斷地對規(guī)劃進(jìn)行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應(yīng)始終圍繞著規(guī)劃進(jìn)行，合理科學(xué)的先行規(guī)劃也是促進(jìn)新城房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺資源，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展之根本，尤其對于地少人多的大城市而言，在新城建設(shè)過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當(dāng)前生產(chǎn)生活對土地資源的需求，同時(shí)要為未來發(fā)展預(yù)留空間，實(shí)現(xiàn)空間靈活運(yùn)用與城市可持續(xù)發(fā)展;另一方面，要站在中長期發(fā)展的角度，不能以犧牲土地資源為代價(jià)一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監(jiān)督作用，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整供地節(jié)奏，確保土地合理集約利用。

　　最后，新城建設(shè)是房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展的過程，二者相互作用，保證城市可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的支撐，其發(fā)展創(chuàng)造的就業(yè)崗位吸引了產(chǎn)業(yè)人口在城市定居生活，而人是房地產(chǎn)市場存在的必要條件。同時(shí)，還要保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，就業(yè)和居住達(dá)到平衡，新城才能減少對大都市中心區(qū)的依賴，形成自身發(fā)展的良性循環(huán)，避免新城變死城的局面。

　　2、重視舊城改造和拆遷安置

　　舊城改造將牽涉到原地區(qū)居民的安置，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)對改造工作的順利進(jìn)行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會(huì)作為客源進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對市場需求造成沖擊導(dǎo)致房價(jià)租金上漲，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。制定合理公平的拆遷安置法律法規(guī)在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件。

　　政府需要對實(shí)施舊城改造的開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)投資回報(bào)高、拆遷成本低、能夠快速運(yùn)作的區(qū)域，而某些急需改造的危舊房區(qū)或具有很高歷史文化價(jià)值的老街區(qū)，由于規(guī)劃限制條件多、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、動(dòng)拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對舊城改造進(jìn)行有效引導(dǎo)，信貸和稅收政策是重要的調(diào)節(jié)手段，包括簡化手續(xù)、減免稅費(fèi)、資金傾斜和信貸支持。

　　3、追求人的城鎮(zhèn)化

　　第一，推進(jìn)外來務(wù)工人員市民化�，F(xiàn)行城鄉(xiāng)二元戶籍制度嚴(yán)重阻礙人口市民化進(jìn)程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務(wù)工人員市民化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴(kuò)大可享受的福利待遇范圍，同時(shí)設(shè)立機(jī)構(gòu)致力于協(xié)助外來人口提升都市認(rèn)同感，真正實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化，提高大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

　　第二，保障房是國家針對中低收入人口設(shè)置的福利政策，大城市中外來務(wù)工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務(wù)工人員納入大城市保障房體系，對城鎮(zhèn)化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應(yīng)按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮(zhèn)保障房建設(shè)和分配額度，而大城市地方政府應(yīng)出臺(tái)配套細(xì)則，有效降低外來人口申請本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設(shè)進(jìn)度，爭取為外來人口提供居住保障。

　　第三，對于外來務(wù)工人員中不符合保障房申請條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應(yīng)綜合考慮他們的購買能力，引導(dǎo)房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。